Acquistare una casa ristrutturata: quando si può beneficiare della detrazione fiscale?

Quando si parla di detrazioni fiscali per la ristrutturazione, si pensa generalmente ai lavori eseguiti nella propria abitazione.

Non tutti sanno, però, che è possibile beneficiare di una detrazione fiscale anche acquistando una casa già ristrutturata da un'impresa, senza aver eseguito personalmente alcun lavoro.

In alcuni casi, questa opportunità riguarda anche abitazioni completamente nuove, realizzate attraverso la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti.

Vediamo come funziona e quali vantaggi può offrire a chi acquista casa.

1. Quali immobili possono beneficiare della detrazione?

L'agevolazione riguarda l'acquisto di abitazioni situate in edifici interamente sottoposti a interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia da parte di un'impresa.

Può trattarsi, ad esempio, di un vecchio fabbricato completamente recuperato e trasformato in appartamenti moderni.

Ma anche di un edificio demolito e successivamente ricostruito, purché l'intervento sia riconosciuto dalla normativa edilizia come una ristrutturazione.

Questo significa che anche un'abitazione nuova, realizzata al posto di un edificio esistente, può beneficiare della detrazione.

Non tutte le nuove costruzioni, però, rientrano nell'agevolazione. È necessario verificare che l'intervento rispetti le condizioni previste dalla legge.

2. Come funziona la detrazione?

Il vantaggio per l'acquirente è che non occorre conoscere quanto l'impresa abbia effettivamente speso per ristrutturare l'edificio.

La normativa considera infatti, in modo forfettario, una spesa di ristrutturazione pari al 25% del prezzo di acquisto dell'immobile, IVA compresa.

Su questa cifra viene calcolata la detrazione fiscale, entro il limite massimo di spesa previsto dalla legge.

Per gli acquisti effettuati nel 2026, le percentuali sono:

• 50% se l'immobile viene acquistato e destinato ad abitazione principale, rispettando i requisiti previsti.

• 36% negli altri casi, ad esempio per una seconda casa.

La spesa massima sulla quale calcolare la detrazione è di 96.000 euro per abitazione.

E per chi acquisterà casa nel 2027?

Una buona notizia potrebbe arrivare anche per chi sta programmando l'acquisto di un'abitazione nel 2027.

Il Governo ha infatti proposto, con il Disegno di Legge di Bilancio 2027, di mantenere le stesse percentuali di detrazione previste per il 2026: il 50% per l'abitazione principale e il 36% negli altri casi.

La proposta eviterebbe la riduzione delle aliquote già prevista dalla normativa vigente e potrebbe rappresentare un'interessante opportunità anche per chi acquista un'abitazione all'interno di un edificio interamente ristrutturato.

La proroga è attualmente in fase di approvazione parlamentare. Sarà quindi necessario attendere la versione definitiva della Legge di Bilancio per conoscerne la conferma e le condizioni applicative.

3. Facciamo un esempio pratico

Immaginiamo di acquistare nel 2026 un appartamento del valore di 300.000 euro, IVA inclusa, destinato a diventare la nostra abitazione principale.

Il calcolo è semplice:

Prezzo di acquisto: 300.000 euro

Spesa di ristrutturazione riconosciuta (25%): 75.000 euro

Detrazione fiscale (50%): 37.500 euro

L'acquirente potrà quindi recuperare fiscalmente 37.500 euro in dieci anni, attraverso una detrazione IRPEF di 3.750 euro all'anno.

Se lo stesso immobile fosse acquistato come seconda casa, la detrazione del 36% consentirebbe invece di recuperare complessivamente 27.000 euro, sempre in dieci anni.

Naturalmente, per utilizzare interamente il beneficio è necessario avere un'imposta IRPEF sufficiente ad assorbire le quote annuali.

4. Quali condizioni devono essere rispettate?

Per ottenere la detrazione è necessario che:

• L'intervento di ristrutturazione riguardi l'intero edificio e non soltanto il singolo appartamento.

• I lavori siano stati realizzati da un'impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare, oppure da una cooperativa edilizia.

• La vendita avvenga entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.

• L'intervento edilizio rientri tra quelli ammessi dalla normativa fiscale.

Per beneficiare della percentuale maggiorata prevista per l'abitazione principale, devono inoltre essere rispettati i requisiti relativi all'acquirente e alla destinazione dell'immobile.

È quindi importante verificare con l'impresa venditrice, prima dell'acquisto, se l'abitazione possiede tutte le caratteristiche necessarie.

5. Come si recupera la detrazione?

La detrazione non viene sottratta direttamente dal prezzo di acquisto e non rappresenta un rimborso immediato.

Il beneficio viene utilizzato nella dichiarazione dei redditi, suddiviso in dieci quote annuali di pari importo, riducendo l'IRPEF dovuta dall'acquirente.

Per questa specifica agevolazione non è necessario effettuare il pagamento con il cosiddetto bonifico parlante, normalmente utilizzato per le ristrutturazioni eseguite direttamente dal proprietario.

È invece importante conservare l'atto di acquisto e la documentazione che dimostra il rispetto dei requisiti previsti dalla legge.

6. Un'opportunità anche per gli interventi di rigenerazione urbana

Sempre più spesso il recupero del patrimonio edilizio esistente passa attraverso interventi di trasformazione importanti.

Vecchi edifici possono essere demoliti e ricostruiti per lasciare spazio ad abitazioni moderne, progettate secondo le esigenze e gli standard costruttivi attuali.

In determinate condizioni, anche queste operazioni possono essere considerate ristrutturazioni edilizie e consentire agli acquirenti di beneficiare della detrazione fiscale.

È però importante distinguere gli interventi di ristrutturazione edilizia dalle nuove costruzioni e dalle altre trasformazioni urbanistiche, perché non tutte danno diritto al beneficio.

La possibilità di usufruire dell'agevolazione deve quindi essere verificata sulla base delle caratteristiche dello specifico intervento.

Un vantaggio da conoscere prima di acquistare

Acquistare un'abitazione ricavata dalla riqualificazione di un edificio esistente può offrire non soltanto i vantaggi di una casa moderna e funzionale, ma anche un'importante opportunità fiscale.

La detrazione per l'acquisto di immobili ristrutturati è un beneficio ancora poco conosciuto, che può incidere positivamente sul costo complessivo dell'investimento.

Prima di acquistare, vale quindi la pena informarsi anche sulle agevolazioni fiscali disponibili: conoscere queste opportunità permette di compiere una scelta più consapevole.

Le informazioni riportate sono aggiornate al 9 novembre 2026. Le aliquote indicate per il 2027 sono oggetto di una proposta legislativa non ancora approvata definitivamente. L'applicabilità e l'effettiva fruizione delle detrazioni dipendono dalle caratteristiche dell'intervento e dalla situazione fiscale dell'acquirente. Prima dell'acquisto è opportuno verificare i requisiti con un professionista qualificato.

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